İslam’a göre kiracının ve kiraya verenin hak ve sorumlulukları nelerdir?

Kira sözleşmesi yapanların akıllı ve ergen olması, hangi konuda, hangi süreyle ve ne kadar bedel karşılığında anlaştıklarını beyan etmeleri gerekir. Kira akdinin konusu menkul veya gayri menkul bir malın kullanımı olduğu için, kira süresinin, kullanım şeklinin belirlenmesi, kullanımın (menfaat) mümkün, mutat ve mübah olması gerekir. Genelde kira süresi için bir sınırlama yoktur. Ancak Hanefîler vakıf, yetim ve kamuya ait malların kirasını en çok üç yılla sınırlayarak, kiracıların bu mülkleri sahiplenmesini önlemek istemişlerdir.

Müslümanın zimmîye (İslâm ülkesinin gayrimüslim vatandaşı) ev veya dükkânını kiraya vermesi vaizdir. Gayrimüslimin bu yerde, sonradan işleyeceği yasak bir fiilin, doğrudan kira sözleşmesine etkisi olmaz. Ebû Yûsuf ve İmam Muhammed’e göre ise, bir Müslümanın mülkünü, bir zimmîye, meyhane olarak veya toplu ibadet yeri (kilise) için kiraya vermesi caiz olmaz. İmam Mâlik buna şarap satmayı ve domuz beslemeyi de ekler.

Arazi kirasında bedel olarak para, belirli miktar gıda maddesi veya çıkan ürünü paylaşmak (ziraat ortakçılığı) üzere sözleşmeler yapılmaktadır. Fakihler arasında bedel üzerinde görüş ayrılıkları olmuşsa da, bu konuda asıl olan; arazi sahibinin veya kiracının mağdur edilmemesi, beklenmedik bir zararla karşı karşıya bırakılmamasıdır.^[1] Çünkü konuyla ilgili hadisler dikkatlice incelendiğinde, yasağın Hz. Peygamber döneminde, “tarlanın belli bir bölümünü kiracıya, daha verimli olan diğer bölümünü ise tarla sahibine ayırarak veya çıkacak üründen belirli miktarı şart koşarak kiraya verme” şekliyle ilgili olduğu görülür.

Kiraya verilen yerin bakım ve onarım harcamaları kiraya verene aittir. Bu hususun sözleşmeye yazılması da gerekmez. Çünkü bina veya arazinin yararlanılabilir durumda olması gereklidir.^[2]

Kiracının kira konusu malı, akdin ve örfün gerektirdiği tarzda kullanma hakkı ve kira bedelini belirlenen tarihlerde ödeme görevi vardır.

Kiracı, kira konusu malı sözleşme şartları dışında veya mutadı aşarak kullanır ve bir zarar meydana gelirse bunu tazminle yükümlü olur. Sarraflık için tutulan yerde demircilik yapmak, kiralanan araca istiap haddi dışında yük yüklemek gibi.

Kira sözleşmesinde aksine bir hüküm yoksa, kiracı kira süresi içinde, yeri başkasına kiraya verebilir. Çünkü gayri menkullerin el değiştirmesi önemli bir kullanım farkı meydana getirmez. Buna alt kira denir. Kiracının şahsı önemli olan durumlarda, bununla ilgili şartlara uymak gerekir.^[3] Alt kira konusunda örf ve kanun da sınırlama getirebilir.

Mal sahibi kiradaki yeri bir başkasına sattığı takdirde, yeni mâlik bilerek satın aldığı için, kira sözleşmesinin sonuna kadar beklemesi gerekir.^[4] Bu durum, hukuki ilişkilerde güven ve istikrarın, hür iradeyle kurulmuş akitlerin ve kazanılmış hakların korunması için önemlidir.

Kira sözleşmesi sona erdiği halde, henüz ürün hasat edilmemişse, süre kendiliğinden uzamış sayılır ve tarla sahibi, uzayan süre için, emsal kira bedeli alma hakkını kazanır.

Hanefîlere göre, taraflardan birinin ölümüyle kira akdi sona erer. Ancak son dönem fakihleri, sadece kiracının ölümü halinde akdin sona ermesi (infisah) görüşünü benimsemiştir.

Kiralanan şey telef olur veya yararlanmayı ortadan kaldıran bir ayıp veya kusur meydana gelirse, akit kendiliğinden sona ermiş sayılır. Kiralanan evin yanması, yıkılması, tarlanın suyunun kesilmesi, kaplıcanın suyunun çekilmesi bu niteliktedir. İmam Muhammed’e göre ise, böyle bir durumda kira sözleşmesi kiracı feshetmedikçe kendiliğinden sona ermez. Çünkü onarma vb. yollarla yararlanma geri dönebilir. İbn Âbidîn (ö.1252/1836) böyle bir durumda, akit devam etmekle birlikte kira bedelinin düşeceğini söylemiştir. Hanefîlerde sağlam olan görüş budur.^[5]

Kira bedeli değişiklikleri bir fesih sebebi değildir. Ancak bunun iki istisnası vardır: a) Vakıf, yetim ve kamu malının fâhiş gabin sayılacak kadar düşük bedelle kiralanması caiz değildir. Kiralanmışsa, hakimin akdi feshetmesi, sebep olanların da zararı tazmin etmesi gerekir. b) Vakıf mal, kiralandıktan sonra değer kazanmış ve kira bedeli emsaline göre açık bir şekilde düşük kalmışsa, bu da bir fesih sebebidir. Bu mallar gerçek sahipleri tarafından yönetilmediği için koruma altına alınmıştır.^[6]

Dipnotlar:

^[1] Buhârî, Hars, 7, 18; Müslim, Büyû’, 16-21; Ebû Dâvud, 31, 32. ^[2] Kâsânî, age, IV, 208 vd. ^[3] Mecelle, mad, 428. ^[4] Mecelle, Mecelle, mad. 590. ^[5] Kâsânî, age, IV, 196, 223; İbn Âbidîn, age, V, 30, 53; Zühaylî, age, IV, 782. ^[6] bk. Hamdi Döndüren, İslâmî Ölçülerle Ticaret Rehberi, s. 229-231.

Kaynak: Hamdi Döndüren, Delilleriyle İslam İlmihali, Erkam Yayınları

İslam ve İhsan